Почти все мы являемся собственниками жилья, в котором проживаем. Это дает нам широкие права, но в то же время порождает необходимость исполнения серьезных обязанностей по отношению к нашей собственности и другим собственникам, так как право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся в собственности, неразрывно связано с обязанностью содержать свое имущество в надлежащем состоянии.
Именно право собственности и вытекающие из него права и обязанности составляют основу проводимой реформы ЖКХ. Все мы должны четко осознавать, что только от нас и не от кого другого зависит как состояние дома, в котором мы живем, так и размер платы по его содержанию и ремонту, ее обоснованность и соразмерность оказываемым услугам и выполняемым работам. Так каждый должен решить для себя – стоит ли тратить свое время на решение вопросов управления многоквартирным домом, принимая активное участие в их решении, или не стоит, в таком случае оплачивая все, зачастую фактически не предоставляемые услуги и работы.
Инициатива собственников жилья по вопросам управления многоквартирным домом может и должна быть реализована по средствам деятельности совета многоквартирного дома, который является инструментом, призванным обеспечить реализацию решений общего собрания собственников помещений. Именно совет формирует общественное мнение в доме, осуществляет общественный контроль жителей за деятельностью управляющей организации, дает возможность влиять на процесс управления именно тем собственникам, которые хотят и могут это делать, повышая уровень его эффективности.
Это новый институт российского жилищного законодательства, необходимость введения которого обусловлена стремлением законодателя вовлечь активных собственников помещений в процесс управления многоквартирным домом. Совет многоквартирного дома должен стать организатором, объединяющим разобщённых собственников жилья, представлять интересы каждого из них. Обращаем внимание на то, что создание советов многоквартирных домов это не только необходимость, но и обязанность всех собственников жилья, проживающих в многоквартирных домах с количеством квартир более четырех, установленная п. 1 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ.
Качество работы Совета многоквартирного дома, а значит и уверенность жителей в том, что их деньги расходуются правильно будет напрямую зависеть от инициативности, сознательности, работоспособности и добросовестности членов такого Совета. Ведь решать то, как будет жить дом, каким будет качество жизни его обитателей должны собственники, а исполнять решение – нанятая управляющая организация. Поэтому исполнительный орган власти в каждом доме – Совет дома, избирается на общем собрании собственников, на котором нужно выбрать кандидатов из их числа, ведь все мы имеем представления о соседях – их личностных и деловых качествах, инициативности, что в данном случае, немаловажно.
Данный орган, включая председателя, подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме. Совет дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей Совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Полномочия Совета многоквартирного дома и его председателя также закреплены в ст. 161.1 ЖК РФ, в соответствии с положениями которой Совет многоквартирного дома призван обеспечивать подготовку, проведение общих собраний и выполнение решений таких собраний, выносить на общее собрание в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом, в том числе земельным участком, на котором расположен МКД, предложения по вопросам планирования и организации работ и услуг по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества в МКД, осуществлять проверку условий проектов соответствующих договоров, а также осуществлять контроль за оказанием услуг и выполнением работ по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества, качеством предоставляемых коммунальных услуг, порядком расходования денежных средств и др.
С более подробной информацией, ссылками на нормативно-правовые акты, образцами документов можно ознакомиться на сайте администрации zhigulevsk.org в разделе Жилищно-коммунальное хозяйство городского округа Жигулевск / Полезная информация. вопросы-ответы по работе ЖКХ.
Остановимся подробнее на том, как выбрать Совет многоквартирного дома.
Основными этапами проведения общего собрания по созданию совета многоквартирного дома в случае, если кворум собрать удалось, и необходимости проведения заочного голосования нет являются:
1. Создание инициативной группы;
2. Подготовка информации и документов, необходимых для проведения общего собрания собственников;
3. Оповещение собственников о проведении общего собрания в очной форме (путем совместного присутствия);
4. Проведение общего собрания собственников путем совместного присутствия;
5. Подведение итогов общего собрания;
6. Оповещение собственников об итогах общего собрания;
В случае, если собрать кворум на очном общем собрании собственников жилья не удается необходимо проведение заочного голосования, тогда к этапам указанным выше добавятся следующие этапы:
7. Оповещение собственников о проведении общего собрания в форме заочного голосования;
8. Проведение общего собрания собственников в форме заочного голосования;
9. Подведение итогов заочного голосования;
10. Оповещение собственников об итогах общего собрания в форме заочного голосования;
Заключительным этапом проведения общего собрания по созданию совета многоквартирного дома в очной или заочной форме будет:
11. Оповещение управляющей компании о проведенном общем собрании собственников и о его итогах.
В настоящее время Жилищный кодекс не позволяет исключить очную форму собрания и сразу перейти к заочному голосованию, поэтому проведение этапов 3-6 является обязательным, даже для тех, кто понимает безнадежность проведения общего собрания в очной форме. Рассмотрим указанные этапы более подробно:
1. Создание инициативной группы. Согласно ЖК РФ инициатором проведения общего собрания может быть как один собственник, так и их группа. Таким образом, и один человек может инициировать собрание, подготовить все необходимые документы, список кандидатов в совет дома и провести собрание. Однако в одиночку справиться с такой задачей непросто, поэтому всегда работа начинается с поиска единомышленников и создания инициативной группы, состоящей из наиболее активных собственников. Для этого можно провести неофициальное собрание или собрания собственников по подъездам, можно попытаться развесить объявления со своими координатами, в том числе в сети Интернет, таким образом попытаясь привлечь единомышленников.
Для юридического закрепления существования инициативной группы рекомендуется провести собрание инициативной группы и составить протокол этого собрания. В протоколе следует указать состав инициативной группы и принятые решения по организации проведения общего собрания собственников.
2. Подготовка информации и документов, необходимых для проведения общего собрания собственников
Наиболее сложный и трудоемкий этап. На данном этапе должны быть решены следующие задачи:
- Определение повестки дня предстоящего общего собрания. В повестку дня включаем вопросы избрания совета многоквартирного дома и председателя совета МКД. Рекомендуется включить в повестку дня и выборы председателя и секретаря собрания, а также счетной комиссии. Если способ управления не определен, можно на этом же собрании проголосовать за способ управления. Можно включить и любые другие вопросы, волнующие собственников, а также вопросы, касающиеся полномочий совета и специальных поручений совету. Если вы подготовили проект положения о совете дома или другой документ, регламентирующий работу совета, в повестку дня следует включить вопрос утверждения этого документа. Помните, после того, как вы известили собственников о предстоящем собрании, менять повестку дня нельзя. Также нельзя во время собрания голосовать по вопросам, не включенным в повестку.
Рекомендуемые вопросы повестки дня:
- Выборы председателя и секретаря собрания;
- Выборы счетной комиссии;
- Выборы совета МКД;
- Выборы председателя совета МКД;
- Определение порядка подсчета голосов и оформления протокола общего собрания
- Определение сроков и порядка проведения годового общего собрания собственников;
- Определение порядка уведомления о принятых общим собранием решениях;
- Определение места размещения информации о предстоящих общих собраниях;
- Определение места хранения решений и протоколов общих собраний собственников помещений в МКД;
- Утверждение положения о совете МКД или иного документа, регламентирующего деятельность совета.
- Составление списка кандидатов в совет дома и определение кандидатов в председатели совета. На этом этапе рекомендуется привлечь максимальное число собственников, например, путем выдвижения кандидатов на собраниях по подъездам. Голосование возможно как списком, так и по каждому кандидату отдельно, законом это не регламентируется.
- Составление реестра собственников. По закону это не обязательно, однако иметь перечень собственников с указанием их долей желательно по двум причинам. Во-первых, при голосовании количество голосов определяется долей каждого голосующего в общей собственности (т.е. площадью помещения, которым он владеет). Во-вторых, инициаторы собрания должны будут известить о его проведении всех собственников.
Методы составления реестра могут быть разные. Можно запросить его у управляющей организации, можно провести перепись собственников путем обхода квартир.
- Выбор места проведения собрания. Достаточно сложный вопрос для многоквартирного дома, так как снять подходящее помещение может обойтись не дешево. Однако, если заранее известно, что кворума не будет, и собрание в очной форме проводится для исполнения требования закона, место проведения собрания значения не имеет. При благоприятных погодных условиях для целей проведения собрания может подойти и собственный двор дома.
- Подготовка информационного сообщения для собственников. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
- Подготовка бланка решения собственника (бюллетеня). Оформление решения собственника при очной форме собрания не обязательно, при заочном голосовании – обязательно.
В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
Для указания этой информации в бланке решения собственника должны быть предусмотрены специальные графы. Какие должны быть указаны сведения о лице, законом не оговорено. Для однозначной идентификации возможно указать паспортные данные, однако с этим могут возникнуть проблемы. К счастью, закон позволяет обойти этот вопрос и ограничиться фамилией, именем и отчеством. Можно указать и место жительства. А вот реквизиты документа, удостоверяющего право собственности, должны быть обязательно. Также в бланке необходимо предусмотреть возможность голосования по доверенности или за недееспособного (несовершеннолетнего) собственника.
3. Информирование собственников о предстоящем собрании
Если на предыдущих собраниях не было определено место размещения информации о предстоящем собрании или это первое собрание собственников, информация должна быть направлена каждому собственнику заказным письмом или вручена лично под роспись. Если место размещения информации определено решением предыдущего общего собрания, сообщение может быть размещено в этом месте. Сообщение должно быть направлено (передано или размещено) не позднее, чем за 10 дней до даты проведения собрания. Одновременно с сообщением можно направить (вручить) и бланк решения собственника и информационные материалы к предстоящему собранию.
4. Проведение общего собрания собственников путем совместного присутствия
Порядок проведения такого собрания законом четко не регламентируется. Как и кто должен вести подсчет голосов, каким образом их фиксировать – решать самому собранию. Наиболее правильно, если голосование будет открытым, а решения собственников оформлены в письменной форме. Иначе достаточно трудно подтвердить правильность подсчета голосов, а результаты голосования можно при желании оспорить. Оспорить решение общего собрания можно в суде, не позднее 6 месяцев со дня оповещения о принятом решении.
Общее собрание правомочно, то есть имеется кворум, если в собрании приняли участие Собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов (п.3 ст.45 ЖК РФ).
Также очень желательно составить реестр собственников, принявших участие в собрании – без этого документа даже сам факт наличия кворума останется неподтвержденным. Во избежание проблем рекомендуется регистрацию участников в реестре проводить с предъявлением паспорта и документа, подтверждающего право собственности и с указанием в реестре Фамилии, имени, отчества собственника, номера помещения, площади помещения и доли собственности, принадлежащей данному собственнику. В случае присутствия доверенного лица указать доверенность.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются:
Большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений принимаются решения по следующим вопросам:
- о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
- о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт, в части превышения его размера над установленным;
- о получении кредита или займа на капитальный ремонт с определением существенных условий такого договора, о погашении указанного обязательства за счет фонда капитального ремонта;
- о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе о введении ограничений пользования им;
- о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций;
- об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества на условиях, определенных решением общего собрания;
Простым большинством (более 50 процентов голосов) от общего числа голосов собственников помещений принимается решения по вопросу:
- создания товарищества собственников жилья.
Большинством голосов (более 50 процентов голосов) от общего числа голосов, принимающих участие в собрании, принимаются последующим вопросам:
- выбора способа управления;
- об избрании совета МКД;
- по иным вопросам, отнесенным Жилищным Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений.
Решения о реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества, принимаются только с согласия всех собственников помещений (п. 3 ст. 36 ЖК РФ).
5. Подведение итогов общего собрания
Данный этап выполняется счетной комиссией и заключается в подсчете количества голосов и оформлении протокола собрания. Если кворум не набран, подведение итогов заключается в констатации факта отсутствия кворума.
Количество голосов, поданных каждым голосующим, пропорционально его доле в общей собственности, т.е. площади принадлежащих ему жилых и нежилых помещений. Существуют разные варианты расчета количества голосов, самым простым и целесообразным из них представляется определение для каждого голосующего площади принадлежащего ему помещения (помещений) или доли площади помещения в квадратных метрах, и проведение всех операций сложения в квадратных метрах, т.е. принятие за 1 голос 1 кв. м. площади. А итоги определять как долю в процентах от проголосовавших ЗА или ПРОТИВ от суммарной площади, принадлежащей участникам голосования или суммарной площади всех помещений в доме, в зависимости от вопроса голосования.
Протокол должен быть подписан председателем и секретарем собрания, если они избирались, и членами счетной комиссии. Если счетная комиссия не избиралась, протокол подписывают все участники подсчета голосов. Лучше оформлять протокол как минимум в двух экземплярах, чтобы можно было передать оригинал по месту требования - в УК, в суд.
6. Оповещение собственников об итогах общего собрания
Законом установлено, что решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений (ст. 46 ч. 3 ЖК РФ). В информационном сообщении также должны быть отражены результаты голосования. Указанная информация в соответствии с п.3 ст.46 ЖК РФ может быть размещена Инициатором собрания в помещении данного дома, определенном Общим собранием и доступном для всех Собственников помещений. Если такое помещение не определено, инициатору придется оповещать всех собственников лично под роспись или заказным письмом.
В случае отсутствия на собрании кворума оповещение собственников можно совместить со следующим этапом.
7. Оповещение собственников о проведении общего собрания в форме заочного голосования
При оповещении собственников о повторном собрании придется полностью повторить 3 этап. Единственное отличие – в информации о собрании указывается «заочное голосование» и вместо даты и места проведения собрания указывается дата окончания сбора решений собственников и место, в которое собственники должны передать свои решения. Дата окончания сбора решений должна быть не ранее 10 дней с момента оповещения последнего собственника, однако, учитывая «активность» собственников и быстроту принятия ими решений, рекомендуется дать им на размышление не менее месяца.
Бланк решения собственника или бюллетеня должен быть вручен вместе с оповещением. Если оповещение размещается в установленном собранием общедоступном месте, в нем должно быть указано, где собственник может получить этот бланк.
8. Проведение общего собрания собственников в форме заочного голосования
Теоретически, на этом этапе инициаторам собрания ничего делать не нужно. Последние ожидают, когда все, или большинство собственников принесут свои решения - бюллетени в указанное для сбора решений место. На практике же требуется поторопить и подтолкнуть соседей, с кем-то провести дополнительную разъяснительную работу, так как кто-то не хочет предоставлять информацию о себе и реквизиты документов, у кого-то есть вопросы, а иногда и различные требования. В общем, чтобы добиться результата, скорее всего, придется поработать. По мере получения решений собственников - бюллетеней рекомендуется заполнить реестр участников голосования.
9. Подведение итогов заочного голосования
Процедура проведения итогов заочного голосования описана в 5 этапе.
10. Оповещение собственников об итогах общего собрания
Процедура оповещения собственников об итогах общего собрания описана в 6 этапе.
11. Оповещение управляющей компании о проведенном общем собрании собственников и о его итогах
Для подтверждения полномочий членов совета многоквартирного дома и его председателя необходимо оповестить управляющую организацию об итогах проведения общего собрания по созданию совета многоквартирного дома. Для этого направляем в управляющую организацию следующие документы:
- протокол общего собрания;
- образец информационного сообщения о проведении собрания;
- реестр участников собрания.
Указанные документы необходимо направить управляющей организации заказным письмом с уведомлением о вручении, либо передать непосредственно в управляющую организацию с отметкой о получении на втором экземпляре письма. В письме следует указать где, когда, в какой форме состоялось собрание, контактную информацию для направления ответа. Если управляющая организация запросила полный комплект оригиналов документов, нужно сообщить, где и когда с ними можно ознакомиться.
Официально уведомить управляющую организацию о прошедшем собрании необходимо даже в том случае, если она принимала непосредственное участие в подготовке и проведении собрания – это позволит избежать недоразумений в будущем.
Как видно, процедура создания совета многоквартирного дома, как и принятие иных решений общим собранием собственников жилья, весьма и весьма трудоемка. Однако, только успешное ее проведение позволит привлечь к процессу планирования, организации и контролю деятельности по управлению МКД наиболее активных и компетентных людей из числа собственников жилья, значительно повысив, таким образом, ее эффективность, а также организовать и объединить разобщённых
