26 декабря 2016 г. было утверждено Постановление Правительства № 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме», которое внесло кардинальные изменения в основные законы:
- в Жилищный Кодекс Российской Федерации;
- в постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»;
- в постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» в части, касающейся расчётов за коммунальные услуги, потребленные на общедомовые нужды.
Детальное описание изменений представлено в Письме Минстроя РФ от 30.12.2016 № 45099-АЧ/04.
Попробуем дать ответы на наиболее часто возникающие в связи с применением новых правил вопросы.
1. Что входит в состав ОДН
Электроэнергия:
-
освещение лестничных площадок и других территорий общественного пользования;
-
электроэнергия, которая расходуется на обслуживание домофонов, лифтов и другого оборудования, обеспечивающего общедомовые нужды;
-
потери, зафиксированные во внутридомовых сетях.
Холодная вода:
-
очистка сетей;
-
полив газонов и другие общие расходы;
-
различные потери внутридомовых сетей.
Горячая вода:
-
технологические работы, связанные с началом отопительного сезона и опрессовка отопительной системы;
-
сброс воды, если это необходимо для осуществления ремонта батарей;
-
внутридомовые потери.
2. Перевод в категорию жилищных услуг
Теперь вместо понятия «коммунальные услуги на общедомовые нужды» вводится понятие «потребление коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме». По сути в названии ничего не изменилось, однако данные услуги переходят из категории коммунальных в категорию жилищных, а потому правила их начисления регулируются уже не постановлением Правительства РФ № 354, а постановлением Правительства РФ № 491.
К кому это применимо?
По обновленным Правилам предоставления коммунальных услуг холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, потребляемые при содержании общего имущества в МКД и отведение сточных вод в целях содержания общего имущества (такой перечень приведен в ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ) являются коммунальными ресурсами, потребляемыми при содержании общего имущества многоквартирного дома, то есть жилищными услугами.
Исключением являются только дома, в которых в качестве управления выбрано непосредственное управление, либо способ управления не выбран или не реализован. Для них данные коммунальные ресурсы на содержание общего имущества по-прежнему включаются в плату за коммунальные услуги.
Важно! Отопление всегда считается коммунальной услугой. Независимо от выбранного способа управления МКД, ее нужно оплачивать совокупно без разделения на плату за потребление в жилом или нежилом помещении и потребление в целях содержания общего имущества в МКД. Это закреплено в п. 40 Правил предоставления коммунальных услуг (постановление Правительства РФ № 354).
3. Нужно ли решение общего собрания собственников МКД?
В соответствии с пунктом 10 статьи 12 Федерального закона 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» при первоначальном включении потребления коммунальных ресурсов на содержание общего имущества дома решение общего собрания собственников не требуется. Таким образом, управляющая организация может самостоятельно включить данные строки в квитанции, выставленные жителям многоквартирных домов.
Важно! Объём коммунальных ресурсов на ОДН, выставленных к оплате жителям не может превышать норматив потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, установленный министерством энергетики и ЖКХ Самарской области.
4. Как правильно рассчитать начисления?
При наличии общедомового прибора учета коммунального ресурса:
Шаг 1. Определяется фактический объем. Берутся показания общедомового прибора учета и вычитаются из них суммарные показания всех индивидуальных приборов учета (ИПУ), установленных в жилых и нежилых помещениях, и объемы коммунального ресурса, потребленные в помещениях, не оборудованных ИПУ (рассчитанные по нормативам).
Важно! Если к сетям многоквартирного дома подключены магазины, парикмахерские, офисы и другие нежилые помещения, то при расчете ОДН объем коммунального ресурса, потребленный этими помещениями, вычитается из общего потребления дома. Таким образом, плата за ОДН для жильцов дома не увеличивается.
Шаг 2. Для того чтобы проверить, не превышает ли фактическое потребление коммунальных ресурсов на ОДН, зафиксированное общедомовым счетчиком, установленные нормативы, определяется нормативный объем. Для этого норматив потребления коммунального ресурса (например, холодной воды) умножается на площадь помещений, входящих в состав общего имущества (например, для холодной воды – это уборочная площадь подъездов).
Шаг 3. Сравнивается полученный результат и фактическое потребление. Если факт меньше норматива – принимается к расчету факт, если больше – принимается к расчету норматив (письмо Минстроя России от 14.02.2017 № 4275-АЧ/04).
Шаг 4. Определяется доля расходов для каждого собственника. Полученный при шаге 3 объем ресурса умножается на площадь квартиры и делится на суммарную площадь жилых и нежилых помещений в доме.
Шаг 5. Определяется стоимость ресурса. Полученный объем для каждого собственника умножается на тариф за коммунальную услугу, установленный для категории «население».
При отсутствии общедомового прибора учета объем коммунального ресурса на ОДН определяется в соответствии с нормативами потребления, установленными в Самарской области.
Важно! Частью 9.2 статьи 156 Жилищного кодекса РФ установлено, что размер начислений на ОДН определяется исходя из нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии с постановлением Правительства РФ № 1498 указанные нормативы должны быть приняты региональным властями не позднее 1 июня 2017 года. В настоящее время новые нормативы министерством энергетики и ЖКХ Самарской области уже приняты, они вступают в силу с 01 июня 2017 года.
Таким образом в соответствии с частью 10 статьи 12 Федерального закона № 176-ФЗ 01 января 2017 года по 01 июня 2017 года использовались старые нормативы коммунальных услуг на общедомовые нужды (действующие на 1 ноября 2016 года), а с 01 июня 2017 года расчет будет производиться по новым нормативам.
Схема 1
5. Как правильно отразить в квитанции начисления на ОДН?
В соответствии со статьей 29 Постановления Правительства № 491 размер платы за содержание жилого помещения в части оплаты коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отражается в платежном документе отдельной строкой по каждому виду ресурсов.
6. Должны ли собственники нежилых помещений оплачивать ОДН?
В соответствии со статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести бремя расходов по содержанию общего имущества дома, включая оплату коммунальных ресурсов, потребленных при содержании общего имущества. Данная норма закреплена и в пункте 28 постановления Правительства РФ № 491.
Указание собственников нежилых помещений на то, что они не пользуются услугами по содержанию мест общего пользования в многоквартирном доме, имеют собственный вход в нежилое помещение, не освобождает их от обязанности нести расходы, необходимые для содержания всего многоквартирного дома в целом.
7. Распределяются ли долги соседей при расчете ОДН на добросовестных потребителей?
Даже если кто-то из потребителей не передал показания прибора учета, расчет такого потребителя будет произведен по среднемесячному его потреблению или по нормативам. То есть, в любом случае, объем потребления должника при расчете ОДН будет вычтен из общего объема, потребленного домом. Факт оплаты этого объема не влияет на порядок расчета ОДН и долги одних потребителей не могут быть выставлены другим при начислении платы за ОДН.
8. Почему показатель ОДН у всех разный?
ОДН распределяется пропорционально площади жилого или нежилого помещения. Поэтому в одном многоквартирном доме начисление за коммунальные ресурсы, потребленные при содержании общего имущества, у квартир с разной площадью будет разным. Таким образом, расход на ОДН, например, для трехкомнатной квартиры будет больше, чем для однокомнатной – вне зависимости от количества проживающих в ней граждан.
9. Что если управляющая компания/ТСЖ не предоставляет коммунальные услуги?
Если управляющая организация (ТСЖ/ЖСК/ТСН) не является исполнителем по коммунальным услугам, т.е. у жителей прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, то управляющая организация обязана заключить с ресурсоснабжающей организацией договор на покупку коммунальных ресурсов для содержания общего имущества. Таким образом, управляющая организация должна будет в любом случае начислять жильцам данные услуги и расплачиваться по ним с ресурсоснабжающей организацией.
10. Как рассчитываться с поставщиками услуг?
Объём коммунальных услуг на содержание дома, который управляющая организация должна оплатить ресурсоснабжающей организации, определяется как и раньше исходя из разности между объемом, показанным общедомовым счётчиком, и суммарным объемом потребления квартир в доме (по индивидуальным счётчикам, среднему и нормативу). При этом если указанный объём получается больше норматива, то сверхнормативный расход является убытком управляющей организации. Таким образом правительство планирует стимулировать управляющие организации пристальнее следить за содержанием общего имущества дома, в том числе не допускать протечек труб, незаконных подключений к сетям и т.д.
Тариф, по которому управляющая организация должна оплачивать ресурсоснабжающей организации коммунальные ресурсы на содержание дома, рассчитывается как тариф «для населения» не зависимо от наличия в многоквартирном доме нежилых помещений, используемых для коммерческих нужд.
Наглядно расчет ОДН на примере электроэнергии представлен на следующей схеме.
Схема 2
Другие новшества жилищно-коммунального законодательства.
1. В части установления количества временно проживающих граждан (п. 56(1)‚ п. 86 Постановления Правительства РФ № 354).
Основанием для начисления размера платы за коммунальные услуги в квартирах, где не установлены индивидуальные приборы учета, теперь является акт об установлении количества граждан, временно проживающих в жилом помещении, который составляет исполнитель коммунальных услуг.
В таком акте в обязательном порядке должны быть указаны:
- дата и время его составления;
- личные данные собственника жилого помещения (Ф.И.О., год рождения);
- количество и личные данные временно проживающих потребителей (Ф.И.О. год рождения, адрес постоянного места жительства);
- дата начала проживания лиц установленных граждан в данном помещении;
Акт подписывается исполнителем и потребителем, а в случае отказа потребителя от подписания акта - исполнителем и не менее чем двумя потребителями и членом совета многоквартирного дома.
При этом за исполнителем сохраняется обязанность направить данный акт в течение трех дней в органы внутренних дел или органы, уполномоченные на осуществление функций по контролю и надзору в сфере миграции.
2. В части оплаты коммунальных услуг в «нежилых» квартирах.
С 1 января 2017 года при отсутствии постоянно и временно проживающих в жилом помещении граждан объем коммунальных услуг рассчитывается с учетом количества собственников такого помещения. Эта норма закреплена в п.56(2) Постановления Правительства РФ № 354. То есть в квартирах, где не установлены приборы учета, и никто не прописан или не проживает, объем потребления коммунальных услуг все равно начисляется исходя из нормативов по количеству собственников таких квартир.
3. В части приостановления и ограничения предоставления коммунальной услуги (п. 119 Постановления Правительства РФ № 354).
Упрощен порядок приостановления и ограничения предоставления коммунальной услуги потребителю, в случае наличия задолженности по коммунальным услугам.
Теперь должник уведомляется о приостановлении или ограничении предоставления коммунальной услуги только один раз за 20 дней. При этом расширен перечень способов уведомления потребителя
о приостановлении или ограничении предоставления коммунальной услуги в связи с образовавшейся задолженностью:
- вручение потребителю-должнику под расписку;
- направление по почте заказным письмом (с уведомлением о вручении);
- включение текста, соответствующего уведомления в платежный документ для внесения платы за коммунальные услуги;
- телефонный звонок с записью разговора;
- сообщение по электронной почте или через личный кабинет потребителя в ГИС ЖКХ;
- передача голосовой информации по сети фиксированной телефонной связи.
Таким образом, уведомление может быть передано адресату любым способом, подтверждающим факт и дату его получения.
Расходы исполнителя, связанные с введением, приостановлением и возобновлением предоставления коммунальной услуги, подлежат возмещению за счет потребителя.
4. Штрафные санкции для управляющих организаций (п. 155(1), 155(2) Постановления Правительства РФ № 354):
Установлен порядок оплаты штрафа, который должен быть выплачен исполнителем коммунальных услуг потребителю в случае нарушения порядка расчета платы за коммунальную услугу в размере 50 % от величины превышения начисленной платы над размером платы, которую надлежало начислить.
Исключение составляют случаи, когда такое нарушение произошло по вине потребителя или было устранено до обращения потребителя или произведения им оплаты коммунальной услуги.
